Арендодатель – собственник, сдает
помещение нам (мы применяем УСН 15%), но получив денежные средства за
коммунальные услуги, не перечисляет их ресурсоснабжающим организациям, особенно
в оплате электроэнергии. Нам ее уже не один раз отключали. Мы пытались спорить
с арендодателем и вычитать аренду за те дни, когда мы просто сидели без
электроэнергии. Арендодатель сказал, не нравится – съезжайте.
1. Можно заключить с арендодателем
договор так, чтобы в договоре было прописано, что оплату коммунальных услуг
арендатор платит сам?
2. Если мы, арендаторы, будем
оплачивать коммунальные платежи самостоятельно, сможем мы их брать в расходы?
3. Как это будет звучать в договоре,
формулировка?
4. Какие действия необходимо
предпринять, чтобы была возможность, заключения прямого договора с
ресурсоснабжающими организациями, начиная с самого начала.
Ответ: В
соответствии со ст. 210 ГК РФ: Собственник несет бремя содержания
принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ: Арендодатель
обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям
договора аренды и назначению имущества.
Таким образом, если в договоре
аренды у вас не определено, что арендатор оплачивает коммунальные услуги, а так
же несет расходы по оплате энергетических ресурсов, то такая обязанность
возлагается на собственника помещения. То есть вы можете попробовать в судебном
порядке обязать арендодателя оплачивать данные услуги. Вы так же можете
расторгнуть договор аренды и в судебном порядке взыскать убытки по причинам
того, что помещение не было в состоянии пригодном для использования по
назначению имущества.
Судебная практика в целом
складывается в пользу арендатора, примерами могут служить: Постановление ФАС
СЗО т 20.03.2014 по делу № А26-4031/2013, Постановления ФАС ВВО от 25.10.2013
по делу № А82-8683/2011, ФАС ВСО от 02.10.2013 по делу №
А58-429/2013, ФАС ЗСО от 21.01.2014 по делу № А45-683/2013. Разделение и объединение объектов основных средств читать
здесь
Имеется и полярная позиция, исходя
из которой подобные расходы, арендатор несет самостоятельно (Постановления ФАС
ДВО от 14.09.2010 № Ф03-6337/2010, ФАС УО от 02.07.2009 №
Ф09-4548/09-С5). На основании выше сказанного мы считаем, что шансы на успех в
судебном процессе у вас достаточно высокие, но так или иначе только суд будет
принимать решение по вашему конкретному делу и предсказать итог на настоящий
момент не представляется возможным.
Если вы не желаете вступать с
арендодателем в противоречия, то исходя из норм законодательства, вы имеете
право предусмотреть в договоре аренды условия оплаты, как энергоресурсов, так и
коммунальных платежей арендатором, но только в случае, если коммунальная
организация согласится подписать договор на поставку услуг (тепла,
электроэнергии, воды и т.п.).
В договоре следует указать следующую
формулировку: арендатор оплачивает потребленные им следующие услуги:
(наименование услуг), предварительно заключив договор с управляющей компанией
или ресурсоснабжающими компаниями.
На практике может возникнуть
проблема заключения договора между ресурсоснабжающими организациями и
арендатором. В ряде случаев ресурсоснабжающие компании отказывают арендаторам в
заключении договоров хотя на это не имеет права.
В соответствии с п. 1 ст. 426 ГК
РФ: Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному
лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных
законом и иными правовыми актами.
О расходах по включению затрат по
поставке энергоресурсов и коммунальных услуг при условии заключения договора
напрямую с поставщиками данных услуг мы описываем ниже:
Согласно п. 5 ст. 254 НК РФ: К
материальным расходам, в частности, относятся следующие затраты
налогоплательщика: на приобретение топлива, воды, энергии всех видов,
расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим
налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление
зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы
на трансформацию и передачу энергии;
Исходя из данной правовой нормы,
следует, что если арендатор, перечисляет коммунальные платежи обслуживающим
компаниям самостоятельно, и заключены с ресурсоснабжающими соответствующие
договоры, а так же счета выставляются на его имя, то данные расходы в полном
объеме относятся в состав расходов уменьшающих налогооблагаемую базу при
применении УСН.
Исходя из всего вышесказанного для заключения
прямого договора с ресурсоснабжающими организациями вам необходимо:
1. Согласовать условия
дополнительного соглашения к договору аренды с арендодателем и заключить данное
соглашение.
2. С договором аренды помещения, а
так же дополнительным соглашением обратится в ресурсоснабжающие организации с
просьбой о заключения договора поставки энергоресурсов «на прямую» с вашей
организацией.
3. Заключить данные договоры и
следовать условиям отраженным в них (периодичность оплаты, цена и.т.д ).
4. На основании выставленных актов
включать данные расходы в состав расходов уменьшающих налогооблагаемую базу при
применении УСН.