воскресенье, 24 мая 2015 г.

Оплата коммунальных услуг Арендатором

Оплата коммунальных услуг АрендаторомАрендодатель – собственник, сдает помещение нам (мы применяем УСН 15%), но получив денежные средства за коммунальные услуги, не перечисляет их ресурсоснабжающим организациям, особенно в оплате электроэнергии. Нам ее уже не один раз отключали. Мы пытались спорить с арендодателем и вычитать аренду за те дни, когда мы просто сидели без электроэнергии. Арендодатель сказал, не нравится – съезжайте.
1. Можно заключить с арендодателем договор так, чтобы в договоре было прописано, что оплату коммунальных услуг арендатор платит сам?
2. Если мы, арендаторы, будем оплачивать коммунальные платежи самостоятельно, сможем мы их брать в расходы?
3. Как это будет звучать в договоре, формулировка?
4. Какие действия необходимо предпринять, чтобы была возможность, заключения прямого договора с ресурсоснабжающими организациями, начиная с самого начала.
Ответ: В соответствии со ст. 210 ГК РФ: Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.
Согласно п. 1 ст. 611 ГК РФ: Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.
Таким образом, если в договоре аренды у вас не определено, что арендатор оплачивает коммунальные услуги, а так же несет расходы по оплате энергетических ресурсов, то такая обязанность возлагается на собственника помещения. То есть вы можете попробовать в судебном порядке обязать арендодателя оплачивать данные услуги. Вы так же можете расторгнуть договор аренды и в судебном порядке взыскать убытки по причинам того, что помещение не было в состоянии пригодном для  использования по назначению имущества.
Судебная практика в целом складывается в пользу арендатора, примерами могут служить: Постановление ФАС СЗО т 20.03.2014 по делу № А26-4031/2013, Постановления ФАС ВВО от 25.10.2013 по делу № А82-8683/2011, ФАС ВСО от 02.10.2013 по делу № А58-429/2013, ФАС ЗСО от 21.01.2014 по делу № А45-683/2013. Разделение и объединение объектов основных средств читать здесь
Имеется и полярная позиция, исходя из которой подобные расходы, арендатор несет самостоятельно (Постановления ФАС ДВО от 14.09.2010 № Ф03-6337/2010, ФАС УО от 02.07.2009 № Ф09-4548/09-С5). На основании выше сказанного мы считаем, что шансы на успех в судебном процессе у вас достаточно высокие, но так или иначе только суд будет принимать решение по вашему конкретному делу и предсказать итог на настоящий момент не представляется возможным.

Если вы не желаете вступать с арендодателем в противоречия, то исходя из норм законодательства, вы имеете право предусмотреть в договоре аренды условия оплаты, как энергоресурсов, так и коммунальных платежей арендатором, но только в случае, если коммунальная организация согласится подписать договор на поставку услуг (тепла, электроэнергии, воды и т.п.).
В договоре следует указать следующую формулировку: арендатор оплачивает потребленные им следующие услуги: (наименование услуг), предварительно заключив договор с управляющей компанией или ресурсоснабжающими компаниями.
На практике может возникнуть проблема заключения договора между ресурсоснабжающими организациями и арендатором. В ряде случаев ресурсоснабжающие компании отказывают арендаторам в заключении договоров хотя на это не имеет права.
В соответствии с п. 1 ст. 426 ГК РФ: Коммерческая организация не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим в отношении заключения публичного договора, кроме случаев, предусмотренных законом и иными правовыми актами.
О расходах по включению затрат по поставке энергоресурсов и коммунальных услуг при условии заключения договора напрямую с поставщиками данных услуг мы описываем ниже:
Согласно п. 5 ст. 254 НК РФ: К материальным расходам, в частности, относятся следующие затраты налогоплательщика: на приобретение топлива, воды, энергии всех видов, расходуемых на технологические цели, выработку (в том числе самим налогоплательщиком для производственных нужд) всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на производство и (или) приобретение мощности, расходы на трансформацию и передачу энергии;
Исходя из данной правовой нормы, следует, что если арендатор, перечисляет коммунальные платежи обслуживающим компаниям самостоятельно, и заключены с ресурсоснабжающими соответствующие договоры, а так же счета выставляются на его имя, то данные расходы в полном объеме относятся в состав расходов уменьшающих налогооблагаемую базу при применении УСН.
Исходя из всего вышесказанного для заключения прямого договора с ресурсоснабжающими организациями вам необходимо:
1. Согласовать условия дополнительного соглашения к договору аренды с арендодателем и заключить данное соглашение.
2. С договором аренды помещения, а так же дополнительным соглашением обратится в ресурсоснабжающие организации с просьбой о заключения договора поставки энергоресурсов «на прямую» с вашей организацией.
3. Заключить данные договоры и следовать условиям отраженным в них (периодичность оплаты, цена и.т.д ).
4. На основании выставленных актов включать данные расходы в состав расходов уменьшающих налогооблагаемую базу при применении УСН.

Комментариев нет:

Отправить комментарий